拟交付房屋存在质量问题，可以拒收房屋并要求解除合同吗?

北京市盈科律师事务所婚姻继承团队，是由怀向阳律师牵头组建，十一位婚姻家事律师组成的法律服务团队，专业代理婚前、婚内、离婚、析产继承等各项婚姻家事类法律服务。团队成员平均年龄36岁，平均执业年限10年，团队年均办理案件500件以上。现将团队经办案件改编为通俗易懂的案例，分享给大家。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

【案例简述】

2010年3月彦某与 H公司签订《商品房买卖合同》，双方约定，刘某购买H公司开发的203房屋。合同约定2012年12月底交房。在房屋交接过程中，彦某发现房屋地面空鼓、有裂缝、墙垂直度超标渗水、模板外露、外墙渗水等质量问题，拒绝收房并主张H公司承担违约责任。H公司主张房屋已竣工验收合格，符合法定及约定的交付条件；且公司已于2012年12月向彦某发出了入伙通知书，通知彦某接收房屋。

【代理过程】

彦某主张H公司拟交付的房屋存在问题，不符合交付合同约定的交付条件，更无法实际居住使用，只是合同目的不能实现，根据合同法的规定，彦某可以主张拒绝接收。怀向阳律师在代理H公司处理本案时，针对合同约定提出以下辩称意见：一，H不存在逾期交房的违约行为；房屋已满足交付标准，完成了工程竣工备案。彦某在验收房屋时存在的房屋漏水等问题不属于主体结构质量问题，仅仅属于质量瑕疵，所以彦某无权主张收房；彦某以房屋局部瑕疵为由拒绝收房属于买受人自身原因，应视为完成房屋交付。二，房屋交付时存在的质量瑕疵，H公司愿意承担保修责任，彦某不配合造成的扩大损失不应由H公司承担，且彦某也负有减损义务。

【判决结果】

一审法院驳回彦某的诉讼请求。

【律师点评】

1、房屋交付标准是什么？

依据我国《建筑法》等相关法律的强制性规定，商品房交付使用的法定最低质量标准是包括工程设计、施工、建设、监理单位四方的工程质量竣工验收和消防专项验收均为合格，不符合该最低标准的房屋不得交付使用。合同约定的交房条件高于上述最低标准的，以合同约定为准；合同约定的交房条件低于上述最低标准的，该合同约定无效，应当满足最低交房标准。

2、房屋存在质量问题，不能拒绝接收？

商品房质量问题分为房屋主体质量不合格或严重影响正常居住的商品房质量问题，以及一般质量问题，也即房屋质量瑕疵。一般质量问题，并不会导致买受人不能实现合同目的，买受人并不享有合同解除权，出卖人只需要在保修期内承担修复责任。“房屋主体质量不合格或严重影响正常居住的商品房质量问题”才享有合同解除权。

那么，怎么判断是否严重影响正常居住的商品房质量问题或房屋主体质量不合格，司法实践中有没有明确的衡量标准？首先，“正常居住使用”不是一个可操作性较强的技术概念，更多地存在于人们的生活观念中，应当结合商品房是否对买受人的生命和财产安全及身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等因素，根据生活常识和经验予以综合判断，必要时通过委托质量鉴定的方式予以确定。其次，从可否修复的角度考察，可以修复的，不能认为是商品房质量问题严重影响正常居住；经反复修理不能修复的，可以认为该瑕疵对商品房的正常使用功能产生了严重影响，达到“严重影响居住”的条件，才能解除合同。