借名买房，房屋到底属于谁？

北京市盈科律师事务所婚姻继承团队，是由怀向阳律师牵头组建，十一位婚姻家事律师组成的法律服务团队，专业代理婚前、婚内、离婚、析产继承等各项婚姻家事类法律服务。团队成员平均年龄36岁，平均执业年限10年，团队年均办理案件500件以上。现将团队经办案件改编为通俗易懂的案例，分享给大家。

（为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名。）

【案情简述】

李某与周某系战友关系，因周某没有购房资格，故李某借周某的名义购买，因为双方朋友关系，所有没有签订借名买房协议。2014年周某与A公司签订购房合同，约定以按揭贷款方式购买天通苑302房屋，合同签订后，李某将房屋首付款由自己的账户直接汇款到A公司账户；剩余购房款以贷款方式支付。2016年7月，房屋所有权证下发，并登记房屋所有权人为周某。后委托周某对302房屋进行出租，现在李某要求周某协助办理所有权转移登记手续。周某不承认双方之间存在借名买房关系。

周某主张涉诉房屋系周某和其妻子共同所购，属夫妻共同财产，虽然李某在购房时支付的X万元，系李某交给周某用于投资、理财的钱款，并非偿还垫付的购房款，并提供银行转账记录以证明出资及归还购房款的情况，仅仅属于双方之间的借款关系，与房屋无关，并不承认与李某间存在借名买的合同关系。

【代理过程】

怀向阳团队律师接受李某委托后，结合本案证据材料，作出如下分析：1.关于涉案房屋的出资情况，其中房屋首付款由李某直接汇款至开发商账户内。2.关于涉案房屋的居住使用情况，涉案房屋由周某具体负责出租事宜，根据双方的短信往来和汇款单等证据，可以证明李某系受周某的指示出租房屋并将房租交付李某，房屋在李某的实际控制下。3.关于302房屋的相关票据，包括但不限于涉案房屋的房产证、购房发票、专项维修基金、补差价票据等购房材料原件及装修合同、发票、收据等装修材料原件包括物业费、供暖费、燃气费、水电费等票据均由李某保管。4.关于涉案房屋的装修问题，现有证据可以证明装修的费用系李某出资，虽然周某提供的相关装修合同上载明的发包方、甲方为周某，但系因涉案房屋登记的权利人为周末，且装修系由周某具体负责，并不能证明装修的实际出资情况。

以上三点均符合借名买房合同关系的外部表象特征和借名买房行为的特点，并不符合一般借款买房的借款、还款和居住习惯。周某称其向李某借款，但又称双方对具体还款时间和利息计算方式都没有约定，与一般生活常理相悖。

【审判结果】

法院支持了李某的请求，判决周某于法院判决生效之日起7日内协助李某办理过户手续。

【律师点评】

因为很多人不满足限购政策的购房资格或者不方便以自己的名义去购买房屋，所以很多人“曲线买房”，其中风险重重，出借人反悔，或出借人一旦涉及纠纷，房屋被查封或拍卖，便产生各种纠纷。司法实践中，法院在认定是借名买房关系还是借贷纠纷时，主要依据被借名人和借名人是否对借名买房达成一致意见；是否实际出资购买房屋；由谁实际居住、使用房屋等具体情况进行判断。所以，怀向阳团队律师建议借名买房时，注意保留双方洽谈时的录音等，签订书面协议，明确约定房款数额、过户时间、交房时间以及迟延过户、不过户等情形，并注意保管购房手续、付款证明、缴款发票等书面证据材料。